ΚΑΔ για Airbnb & Βραχυχρόνια Μίσθωση: 55.20 ή 68.20 — και Πότε Δεν Χρειάζεστε Κανέναν
Στη βραχυχρόνια μίσθωση, η επιλογή ΚΑΔ δεν είναι τυπική λεπτομέρεια — καθορίζει αν το εισόδημά σας αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα ή ως εισόδημα από ακίνητα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε υποχρεώσεις. Δείτε τη διάκριση 55.20 / 68.20, πότε απαιτείται έναρξη, και πώς πέρασαν οι σχετικοί κωδικοί στους ΚΑΔ 2025.
Η κρίσιμη διάκριση: υπηρεσίες ή απλή παραχώρηση χρήσης;
Όλη η ταξινόμηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης κρέμεται από ένα ερώτημα: παρέχετε υπηρεσίες στον επισκέπτη κατά τη διαμονή του;
Προσοχή στο όριο πλήθους: βάσει του ν.5073/2023, από την 1/1/2024 τα φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν βραχυχρόνια τρία ή περισσότερα ακίνητα υποχρεούνται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας — άρα και σε δήλωση ΚΑΔ — ακόμη κι αν δεν παρέχουν υπηρεσίες. Τα όρια και οι λεπτομέρειες εφαρμογής επικαιροποιούνται· επιβεβαιώστε την τρέχουσα εικόνα με τον λογιστή σας.
Οι κωδικοί στους ΚΑΔ 2025 — τι άλλαξε
Καλά νέα για τον κλάδο: οι βασικοί κωδικοί της βραχυχρόνιας μίσθωσης πέρασαν στη NACE Rev.2.1 χωρίς αναταράξεις. Ο πίνακας δείχνει τους 8ψήφιους κωδικούς και την κατάστασή τους στον επίσημο πίνακα αντιστοίχισης:
Πατήστε σε κάθε κωδικό για την πλήρη σελίδα του. Συγκεντρωτικά για το επάγγελμα: ΚΑΔ για Airbnb & Βραχυχρόνια Μίσθωση.
ΑΜΑ και ΚΑΔ: δύο διαφορετικά μητρώα
Συχνή σύγχυση του κλάδου: ο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ) δεν υποκαθιστά ούτε προϋποθέτει ΚΑΔ. Ο ΑΜΑ «κολλάει» στο ακίνητο και αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε καταχώριση στις πλατφόρμες· ο ΚΑΔ αφορά τη δραστηριότητα του προσώπου στο φορολογικό Μητρώο. Έτσι:
- Ιδιώτης με 1-2 ακίνητα χωρίς υπηρεσίες → μόνο ΑΜΑ, χωρίς ΚΑΔ.
- Ιδιώτης με 3+ ακίνητα ή με παροχή υπηρεσιών → ΑΜΑ και ΚΑΔ (68.20 ή 55.20 αντίστοιχα).
- Εταιρεία διαχείρισης καταλυμάτων → ΑΜΑ ανά ακίνητο και ΚΑΔ στη δραστηριότητα.
Checklist πριν τις 30/10/2026
- Αν έχετε ήδη ΚΑΔ: ελέγξτε στο myAADE (Τρέχουσα Εικόνα Οντότητας) πώς πέρασε στην αυτόματη αντιστοίχιση της 9/3/2026 — και διορθώστε δωρεάν έως 30/10/2026 αν χρειάζεται.
- Αν προσθέσατε υπηρεσίες (καθαριότητα κατά τη διαμονή, υποδοχή): εξετάστε με τον λογιστή σας τη μετάβαση από 68.20 σε 55.20 — η ουσία της δραστηριότητας υπερισχύει της ετικέτας.
- Αν στοχεύετε σε επιδότηση (π.χ. προγράμματα τουρισμού): επαληθεύστε ότι ο κωδικός σας περιλαμβάνεται στη λίστα επιλέξιμων — έλεγχος επιλεξιμότητας.
❓ Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζομαι ΚΑΔ για να νοικιάζω σπίτι στο Airbnb;
Όχι πάντα. Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει βραχυχρόνια χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών (πέραν κλινοσκεπασμάτων) δηλώνει κατά κανόνα εισόδημα από ακίνητα χωρίς έναρξη επιχείρησης — απαιτείται όμως εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ). Βάσει του ν.5073/2023, από το 2024 η εκμίσθωση τριών ή περισσότερων ακινήτων συνεπάγεται υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας — άρα και ΚΑΔ. Επιβεβαιώστε τα ισχύοντα όρια με τον λογιστή σας.
55.20 ή 68.20 — ποια είναι η διαφορά;
Ο 55.20 (καταλύματα διακοπών και σύντομης διαμονής) αφορά τουριστική εκμετάλλευση με παροχή υπηρεσιών — υποδοχή, καθαριότητα κατά τη διαμονή, αλλαγή ιματισμού κ.λπ. Ο 68.20 (εκμίσθωση ιδιόκτητων ή μισθωμένων ακινήτων) αφορά την απλή παραχώρηση χρήσης χωρίς τέτοιες υπηρεσίες. Η διάκριση καθορίζει αν το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό ή ως εισόδημα από ακίνητα, με διαφορετικές υποχρεώσεις.
Άλλαξαν οι κωδικοί Airbnb με τους ΚΑΔ 2025;
Οι βασικοί κωδικοί 55.20 και 68.20 διατήρησαν τη θέση τους στη NACE Rev.2.1 — οι 8ψήφιες εκδοχές τους εμφανίζονται στον πίνακα αντιστοίχισης είτε αμετάβλητες είτε με επικαιροποιημένο λεκτικό. Ελέγξτε πάντως τη δική σας εγγραφή στο myAADE, ειδικά αν είχατε δευτερεύοντες κωδικούς εστίασης ή υπηρεσιών.
Τι είναι ο ΑΜΑ και σχετίζεται με τον ΚΑΔ;
Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι η εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε καταχώριση στις πλατφόρμες. Είναι ανεξάρτητος από τον ΚΑΔ: ο ΑΜΑ αφορά το ακίνητο, ο ΚΑΔ τη δραστηριότητα του προσώπου — ανάλογα με την περίπτωση μπορεί να χρειάζεστε μόνο ΑΜΑ, ή ΑΜΑ και ΚΑΔ.
⚠️ Το άρθρο δίνει το γενικό πλαίσιο και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Η οριοθέτηση 55.20/68.20 και οι υποχρεώσεις έναρξης κρίνονται κατά περίπτωση — επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας και τα επίσημα κείμενα της ΑΑΔΕ.